L’objectif principal du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) pour un propriétaire bailleur est de réduire son imposition tout en se constituant un patrimoine immobilier. L’amortissement comptable d’un achat locatif est tout à fait possible. Pour cela, vous devez toutefois être enregistré au régime réel. Si vous êtes imposé au micro-BIC, qui consiste à déduire un forfait de 50% des charges chaque année, il est tout à fait possible de changer de régime fiscal en cours d'activité. Une fois ces points expliqués, voyons comme se définit l’amortissement LMNP, quel est son taux et comment le calculer.
L’amortissement avec le statut LMNP est un amortissement comptable du prix d’achat du bien et des meubles. Cela permet d’amortir chaque année une partie des sommes engagées par le propriétaire du bien loué en meublé. Il est possible de déduire de nombreuses charges avec le régime réel. La liste des charges déductibles n’est pas “encadrée” par l’administration fiscale, mais les meubles, frais d’entretien qui incombent au propriétaire et le prix d’achat du bien hors taxes en font partie.
Réside Études Immobilier pratique un amortissement au taux de 5% par an sur 20 ans. Cependant, il existe d’autres règles d’amortissement qui dépendent de la durée (de 5 ans, 10 ans, 25 ans, 30 ans, 35 ans et plus) et des composants de l’investissement (bien immobilier et frais d’acte ou ameublement et équipement du bien). Tous ces éléments ne sont pas amortissables sur la même durée.
Pour être plus concret, prenons l'exemple d'un investissement immobilier à vocation locative pour un prix de 200.000 hors taxes. Voici la formule appliquée pour calculer l’amortissement en LMNP :
Les 8500 euros correspondent au montant de l'amortissement chaque année pendant 20 ans. Cette simulation permet de démontrer l'intérêt fiscal du régime réel pour amortir le prix du bien et être moins imposé sur ses revenus locatifs.
Bon à savoir : les déficits fonciers peuvent être reportés sur les années suivantes. Raison de plus pour passer au réel et de faire appel à un expert-comptable.
Il est important de retenir qu’avant de s’engager dans un investissement locatif en résidence de services ou dans le privé, le choix du meilleur régime fiscal est un élément clé pour avoir une meilleure rentabilité. Voici les 3 questions les plus fréquentes pour calculer l’amortissement en LMNP.
Il est possible d’opter pour différentes durées d’amortissement, mais cela dépend des composants de l’investissement LMNP. Pour les meubles, on considère qu’ils peuvent être amortis sur 5 à 10 ans. Pour le prix du bien (hors terrain), l’amortissement est de 20 à 30 ans.
La formule de calcul de l’amortissement d’un bien en LMNP est la suivante : prix immobilier HT x 85%/ 20 ans.
Il est possible d’effectuer le calcul de l’amortissement sur un fichier Excel ou sur un Google Sheets. Toutefois, avec le régime réel, il est essentiel de faire appel à un comptable pour réaliser précisément ces calculs et éviter des erreurs comptables.
