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Qu'est-ce que le portage immobilier ?

Le portage immobilier est un mécanisme organisé par une société de portage, selon lequel un propriétaire surendetté vend sa maison à un investisseur de manière temporaire.
Grâce aux liquidités générées par la transaction, le propriétaire peut rembourser ses dettes et régulariser sa situation financière.
La particularité, c'est que le bien est généralement vendu entre 70 et 80% de sa valeur vénale. Autrement dit, le bien affiche un prix décoté de 20 à 30% par rapport à son prix réel.
Le propriétaire ne quitte toutefois pas son logement : le temps de pouvoir le racheter au prix qui aura été préalablement fixé dans le contrat de portage, il devient locataire du bien et est lié par un contrat de bail locatif avec le nouveau propriétaire des lieux.
Grâce à ce mécanisme de vente avec faculté de rachat, la personne endettée peut donc obtenir des fonds rapidement tout en conservant la jouissance de son bien immobilier.

Comment fonctionne le portage immobilier ?

Le portage immobilier est constitué de trois grandes étapes :

• La vente du bien : sans déménager, le propriétaire confronté à de grosses difficultés financières vend temporairement son bien à un acquéreur tout en continuant à l'occuper. C'est à ce moment-là qu'il fixe les conditions du transfert de sa propriété immobilière, notamment la durée de la vente temporaire (entre 6 mois et 10 ans) ;
  
• La régularisation financière : l'ex-propriétaire endetté solde ses dettes grâce à l'argent de la vente du bien. La phase de portage débute, permettant à cette personne de trouver un nouvel équilibre financier. Puisqu'il reste dans son ancien bien, il verse un loyer à l'investisseur, qui dispose le plus souvent du statut de LMNP ;
  
  
• Le rachat : le locataire rachète son bien au prix convenu au début de l'opération. Il s'acquitte alors des frais de notaire et verse la commission à la société de portage qui a monté l'opération, qui s'élève en moyenne à 5%. S'il ne peut pas, le bien est vendu à un tiers au prix du marché. L'investisseur récupère alors le montant de sa mise. S'il y a un surplus, il revient au propriétaire locataire.

Quels sont les frais de portage immobilier ?

Une opération de portage immobilier engendre des coûts. Pour continuer à occuper ce qui était officiellement son logement, le propriétaire locataire doit s'acquitter d'un loyer, calculé en fonction du prix du marché. Il arrive que le montant du loyer soit plus élevé que la moyenne, de l'ordre de 10 à 20%.
Tout comme une vente immobilière classique, la vente dans le cadre du portage immobilier doit être authentifiée par un notaire, qui réclamera des frais notariés.
Enfin, le propriétaire initial doit verser une commission (de l'ordre de 5% du montant de la transaction) à la société de portage qu'il choisit.

Quels sont les risques du portage immobilier ?

S'il permet aux personnes endettées d'éviter la saisie immobilière, le portage présente plusieurs risques.
Le premier, c'est que le prix de rachat du bien est souvent plus important que le prix de la vente (de l'ordre de 10%).
La taxe foncière peut également rester à la charge du propriétaire devenu locataire, en fonction des conditions présentes dans le contrat signé entre le propriétaire et l'investisseur.
Si, à l'issue de la période de portage, le vendeur n'a pas réussi à se refaire financièrement, la situation devient très défavorable. Non seulement il aura vendu son bien entre 70 et 80% de sa valeur vénale (alors qu'il aurait pu le vendre au bon prix dans le cadre d'une vente classique), mais il perd également le dépôt de garantie qu'il avait versé à l'investisseur dans le cadre du bail d'habitation. Enfin, ce dernier est en droit de réclamer son expulsion. Le bien est donc définitivement perdu par son ancien propriétaire.