Dédaigné il y a dix ans, le DPE (diagnostic de performance énergétique) devient désormais un des paramètres les plus regardés au moment d'un achat immobilier. Cet indicateur, qui mesure la dépense énergétique d'un logement, conditionne déjà la location. Classés de A à G selon leur performance, les logements les plus énergivores, G, F et E ne pourront plus être proposés à la location, respectivement en 2025 et 2028 et 2034. Et pour les années à venir, nul doute qu'il faut s'attendre à une réglementation de plus en plus exigeante pour atteindre l'objectif d'un parc immobilier neutre en carbone en 2050, comme le souhaite le Parlement européen.
Conséquence : les acquéreurs sont en position de force pour négocier les prix sur les logements avec un mauvais DPE, puisque le coût de leurs travaux fait baisser leur valeur. La baisse du prix sur ces biens peut varier entre 8 % et 15 %. Et les passoires thermiques, classées F ou G, sont nombreuses sur le marché : en France, au 1er janvier 2022, elles représentaient 17 % des 30 millions de résidences principales, soit près d'un logement sur cinq !
Mais alors, acheter un bien mal isolé puis s'engager dans des travaux de rénovation énergétique et faire grimper sa valeur est-il pertinent ?
Dans le cas d'un investissement locatif, oui: le coût des travaux de rénovation énergétique pourra être déduit de l'impôt sur les revenus fonciers.
Les opportunités existent bel et bien mais encore faut-il maîtriser le sujet avant de se lancer tête la première dans les travaux pour améliorer le DPE.
Le calcul du DPE intègre plusieurs paramètres (isolation, chauffage, eau chaude, vitrage, climatisation, mode énergétique…) mais il suffit parfois de changer un élément pour gagner plusieurs lettres. Il est également possible de demander au diagnostiqueur une simulation du montant des différents travaux ainsi que la note qu'il est possible d'atteindre.
Attention aux diagnostiqueurs peu regardants sur la réalisation de votre DPE (la formation des diagnostiqueurs reste encore légère et le gouvernement s'emploie à la renforcer). Non seulement un mauvais DPE pourrait se retourner contre vous au moment de la vente ou de la mise en location du bien, mais il pourrait également conduire à la réalisation de travaux inutiles.
Gardez en tête que certains biens immobiliers s'avèrent bien plus difficiles à rénover énergétiquement. C'est le cas par exemple des petites surfaces, inférieures à 15 ou 20 m² qui souffrent d'une formule de calcul du DPE en leur défaveur. Et les pertes de surface par l'isolation des murs sont par conséquent bien plus dommageables…
Les biens en rez-de-chaussée avec sous-sol non chauffé ainsi que les derniers étages (plus susceptibles de perdre de la chaleur) sont également difficiles à rénover. La copropriété refusera peut-être de payer une isolation des combles.
Prudence donc avant d'acquérir ce type de biens mais dans tous les cas, une bonne affaire ne peut se dénicher sans un élément indispensable : y consacrer du temps.
