Première chose à savoir : tous vos revenus ne se valent pas. Même si la couleur est identique, on ne compare pas des carottes et des oranges ! Faisons le tri en listant d'abord les revenus qui feront briller les yeux de votre banquier.
Il y a tout d'abord l'incontournable apport personnel. 10 % du montant du bien suffiront à séduire la banque car la somme couvrira les frais annexes (frais de notaire, de dossier, de garantie, etc.).
D'autres revenus peuvent faire pencher la balance selon les banques, qui sont plus ou moins pointilleuses. Si vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement, vos revenus locatifs auront un impact majeur sur la qualité de votre dossier. Attention, la plupart des banques ne prennent en compte du'une partie de vos revenus locatifs (entre 70% et 90%). Certains établissements regardent aussi les pensions alimentaires si votre enfant a moins de 18 ans.
Vous l'avez vu, la régularité et la stabilité jouent un rôle primordial. Les CDD ou les contrats intérimaires ne sont ainsi pas les bienvenus. Sur le banc de touche, on retrouve également les heures supplémentaires, les primes exceptionnelles, d'intéressement ou de participation. Les dividendes, même très élevés, seront regardés mais avec dédain. Enfin, les allocations chômage ou les APL ne résistent pas mieux à l'examen : leurs conditions d'éligibilité et leurs montants sont trop susceptibles de varier.
Vous avez fait une première analyse de vos revenus et vous vous en tirez haut la main ? Passons aux choses sérieuses : le calcul de vos mensualités de remboursement maximales.
Votre mensualité maximum ne doit pas dépasser le total du calcul suivant :
(Votre revenu net mensuel x 35%) - (vos charges et abonnements + vos autres crédits en cours).
Vous le devinez, il vaut mieux solder au plus vite les autres crédits pour diminuer les charges.
La mensualité maximale est un excellent indicateur mais il ne suffit pas. Si vous avez un petit salaire et que vous avez opté pour une mensualité élevée, votre reste à vivre ne vous permettra plus de partir en vacances ou de faire frénétiquement les soldes. À l'inverse, si vous avez un salaire très élevé, même avec une mensualité maximale à 35 %, il vous reste de quoi partir à Tahiti avec votre +1.
Cette notion est donc cruciale pour le banquier. Il la regardera avec attention.
Dit autrement, allez-vous dépenser plus pour vous loger avec votre futur prêt immobilier ? Si oui, avez-vous le budget nécessaire ? En somme, il faut vérifier que votre future charge ne vous mette pas sur la paille !
Pour consolider son analyse, rien de tel qu'un dernier calcul pour déterminer la mensualité la plus adaptée à votre situation, c'est-à-dire celle qui vous permettra de vivre confortablement avec votre nouvel emprunt. C'est tout simple : il faut que votre loyer actuel + votre épargne mensuelle actuelle soient supérieures à votre future mensualité.
