Réaliser des travaux d'agrandissement, réagencer les espaces de vie, améliorer la performance énergétique d'un appartement… Autant d'actions qui permettent d'augmenter sa valeur et de réaliser une plus-value en cas de vente.
Dans la majorité des cas, ce sont les fluctuations des prix du marché immobilier local qui font qu'un appartement prend – ou non – de la valeur. La tension immobilière, c'est-à-dire le rapport entre le nombre de biens à vendre et le nombre d'acheteurs, est l'un des critères les plus importants à étudier. Plus le bien sera rare sur son secteur géographique, plus élevée sera sa valeur vénale. Certains aménagements propres au quartier, sur lesquels les propriétaires n'ont pas la main, peuvent également augmenter la cotation immobilière d'un appartement : l'arrivée du métro, la construction d'une infrastructure (école, hôpital...). Au-delà de la tension immobilière sur le marché et de la montée en gamme du quartier, plusieurs autres éléments peuvent permettre à un appartement de prendre de la valeur : le fait d'y faire des travaux de rénovation, d'améliorer sa performance énergétique, de l'équiper de manière qualitative, d'être dans une copropriété désormais non endettée, d'avoir bénéficié d'un ravalement de façade...
Pour Michael Benchabat, fondateur du réseau MeilleursBiens, "Un propriétaire qui souhaiterait vendre son appartement a tout intérêt à appliquer les principes de base du home staging s'il souhaite en obtenir un bon prix ". Pour le valoriser, il est nécessaire de le désencombrer, c'est-à-dire d'enlever les meubles imposants qui masquent les volumes d'une pièce ainsi que les objets personnels, qui peuvent potentiellement perturber les acheteurs (photos...). "Lorsqu'on vend un appartement, on vend des mètres carrés. Il faut donc tout mettre en œuvre pour que les potentiels acheteurs les voient ", insiste-t-il. De la même manière, les petites réparations faisant jusqu'ici l'objet d'une procrastination doivent être réalisées.
Une baguette décollée, des joints abîmés, un câble électrique apparent, une applique avec une douille visible constituent autant de "détails " qui entacheront l'image de l'appartement, donc son prix. L'état de la cuisine et la salle de bains est également décisif dans l'estimation de la valeur d'un bien. "Mener des travaux de rénovation ou changer des équipements dans ces pièces (douche à l'italienne, lavabo double vasque...), c'est éviter de donner aux futurs acquéreurs des leviers de négociation ", indique Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi.
Les propriétaires souhaitant réaliser une plus-value lors de la revente de leur appartement doivent se montrer stratégiques dans les travaux qu'ils entreprennent. "Un appartement de 4 pièces avec 2 chambres se vendra toujours moins bien qu'un appartement de 4 pièces avec 3 chambres, même si les espaces de ce dernier sont plus petits ", promet Michael Benchabat. La création d'une chambre supplémentaire est donc l'un des critères qui permet à un appartement de gagner de la valeur. Parfois, de simples travaux d'agencement suffisent. "Lorsque la cuisine est grande, il est possible de l'intégrer à l'espace séjour et de récupérer les mètres carrés restants pour en faire une chambre ", illustre-t-il. Autre exemple : "Lorsqu'un appartement dispose d'un salon et d'une salle à manger, il est conseillé de faire de cette dernière une chambre et de rendre la cuisine dinatoire ".
Étant donné que la valeur d'un bien est calculé en fonction de sa superficie, "créer des mètres carrés supplémentaires est également un bon calcul pour donner de la valeur à son bien ", explique Guillaume Martinaud. Le revers de la médaille, c'est l'augmentation de la taxe foncière, dont le surplus peut toutefois être absorbé lors de la revente. Moyennant des travaux importants et l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, " Les appartements situés en dernier étage peuvent faire l'objet d'une surélévation ", indique-t-il. Les appartements situés en rez-de-chaussée peuvent, quant à eux, s'agrandir et devenir des souplex si le propriétaire réussit à mettre la main sur les caves situées en dessous de son bien. Le plus simple reste toutefois de créer une mezzanine afin d'y installer une chambre, un bureau... Attention : l'appartement devra avoir une hauteur de plafond de 3,8 mètres au minimum. Pour que cette pièce soit comptabilisée dans la superficie globale de l'appartement, sa hauteur doit en effet être au minimum d'1,80 mètre, selon la loi Carrez.
Depuis la crise sanitaire, "les acquéreurs ont reconsidéré certains de leurs critères ", assure Guillaume Martinaud. Selon le baromètre Qualitel-IPSOS dévoilé en octobre 2022, 59% des Français citent la présence d'un espace extérieur comme critère indispensable et ne pouvant faire aucun compromis possible. Pour faire monter les prix, "les appartements en rez-de-jardin ou bénéficiant d'un balcon ou d'une terrasse ont donc tout intérêt à soigner leur espace extérieur ", précise-t-il. Les propriétaires d'appartements en rez-de-jardin peuvent "poser des dalles en teck pour créer ou suggérer un espace terrasse à part entière ", propose Michael Benchabat. De la même manière, maintenant que le télétravail s'est généralisé, "la présence d'un bureau – ou a minima d'un espace de travail fonctionnel – donne de la valeur à un appartement ", assure-t-il. 32% des télétravailleurs désirent en effet acquérir un logement avec une pièce supplémentaire pour établir un bureau, selon une étude menée par OpinionWay pour SeLoger en février 2021.
Les biens énergivores considérés comme des "passoires thermiques " – à savoir les logements classés F et G dans le cadre du nouveau DPE – subissent une décote dans certains secteurs. Les biens ayant l'étiquette F et G sont commercialisés avec un prix au mètre carré inférieur de 10% au prix moyen constaté, selon le baromètre du marché immobilier de l'ancien de Guy Hoquet publié en janvier 2023. Dans ce contexte, " engager des travaux pour améliorer la performance énergétique d'un appartement est stratégique, la valeur verte d'un bien étant en pleine phase d'accélération ", selon Guillaume Martinaud. À condition, toutefois, de ne pas engager de dépenses trop lourdes qui ne pourraient pas être couvertes dans le futur prix de la vente. Les travaux offrant le meilleur rapport coût / performance sont ceux qui concernent l'isolation et le changement du système de chauffage. "Investir dans du double vitrage permet par exemple de faire d'une pierre deux coups et d'isoler son appartement d'un point de vue thermique et phonique ", suggère Michael Benchabat.
